Bei Bauunternehmen unterscheidet man zwischen Fachunternehmen, Generalunternehmen und Bauträgern. Letztere werden auch als Generalübernehmer bezeichnet. Wir erläutern im Folgenden unter anderem, was einen Bauträger von anderen Bauunternehmen unterscheidet und welche rechtlichen Aspekte Beachtung finden müssen.
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Was bedeutet Bauträger?
Der Bauträger ist sowohl für den Kauf des Grundstückes als auch für die Errichtung der Immobilie zuständig. Dabei kann es sich entweder um ein privat zu nutzendes Gebäude als auch um eine Gewerbeimmobilie handeln. Meist beginnt der Bauträger mit der Errichtung des Baus, sobald er ungefähr zwei Drittel der Objekte veräußert hat. Bei anderen Bauunternehmen ist es hingegen üblich, dass der Bauherr bereits im Besitz des Grundstücks ist, auf dem er dann die Immobilie errichten lassen möchte.
Da der Bauträger allein für die Planung und den Bau verantwortlich zeichnet, tritt er hier als Bauherr auf. Erst die fertiggestellte Immobilie geht später als Bestandsimmobilie an den Käufer über. Der Generalübernehmer errichtet meist mehrere Häuser in der gleichen Bauweise und mit identischem Zuschnitt. Dadurch haben potenzielle Interessenten die Möglichkeit, vorab ein Musterhaus anzuschauen und sich so einen ersten Eindruck zu verschaffen.
Für die Errichtung des Gebäudes stellt der Bauträger dem Käufer eine Kostenpauschale in Rechnung. Sowohl der Bauvertrag als auch die Bau- und Leistungsbeschreibung sollten vom späteren Käufer schon vorab genauestens geprüft und eventuelle Änderungswünsche noch vor Abschluss des Vertrages mitgeteilt werden, damit diese noch in den Vertrag einfließen können. Dadurch lassen sich später weitere Kosten verhindern.
Bereits vor Vertragsabschluss ist es sinnvoll, die Verträge von einem Fachmann, beispielsweise einem Energieberater oder Bausachverständigen, prüfen zu lassen. Dieser sollte dann auch bei der Übergabe der Immobilie an den neuen Besitzer anwesend sein und das Gebäude auf eventuelle Mängel kontrollieren.
Wie finde ich einen seriösen Bauträger?
Bei Ihrer Suche nach einem seriösen Bauträger sollten Sie einige wichtige Aspekte berücksichtigen. So sollten Sie unter anderem
- für den Bauzeitraum eine Vertragserfüllungsbürgschaft und
- für die Zeit nach erfolgter Fertigstellung eine Gewährleistungsbürgschaft
einfordern. Diese beiden Bürgschaften werden von der Bank des Bauträgers ausgestellt und müssen bereits vor der der Vertragsunterzeichnung vorliegen. Findet der Bauträger keine bürgende Bank, können Sie dies als Zeichen dafür werten, dass der Bauträger nicht liquide oder noch zu unerfahren ist.
Bei Ihrer Suche nach dem richtigen Baupartner sollten Sie auch darauf achten, wie viel Erfahrung das Unternehmen hat. Ist dieses relativ neu am Markt oder hat es sich über mehrere Jahre bzw. Jahrzehnte einen guten Ruf erworben? Lassen Sie sich des Weiteren auch Referenzobjekte benennen, die von der Firma in den letzten fünf Jahren errichtet wurden. Informieren Sie sich bei diesen Hausbesitzern, ob – und wenn ja welche – Probleme beim Bau auftraten.
Auch aktuell im Bau befindliche Häuser oder Musterhäuser sollten Sie sich zeigen lassen. Weigert sich der Bauträger, Referenzobjekte zu benennen, sollten Sie hellhörig werden. Gleich gilt, wenn er eine Qualitätskontrolle durch den TÜV oder einen anderen Bausachverständigen ablehnt.
Achten Sie des Weiteren auch auf Sicherheiten des Bauträgers im Falle einer Insolvenz und holen Sie sich Informationen zu dessen Bonität ein. Vereinbaren Sie zudem eine ausführliche Bau- und Leistungsbeschreibung. Abschlagszahlungen sollten nach dem jeweiligen Baufortschritt erfolgen.
Das Wichtigste – Der Bauvertrag
Wie bereits erwähnt, sollte die im Bauvertrag enthaltene Bau- und Leistungsbeschreibung so genau wie möglich ausfallen und fast keinen Spielraum zu möglichen Interpretationen lassen. Unter anderem sollte auch die Qualität der Baustoffe, die Ausstattungsmerkmale und auch möglichst viele Details genau und verbindlich beschrieben werden.
Die Leistungen müssen in ihrer Vollständigkeit aufgeführt werden, denn alles, was später noch hinzugefügt werden soll, birgt weitere Extrakosten. Diese sogenannten Nebenabsprachen müssen – genau wie der Bauvertrag selbst – notariell beglaubigt werden. Als Vertragsbasis sollte deshalb die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) dienen.
Geht der Bauträger während der Bauphase in die Insolvenz, ist ein Weiterbau nur dann gewährleistet, wenn die Bank zuvor eine Vertragserfüllungs- oder Fertigstellungsbürgschaft gewährt hat. Nur so ist sichergestellt, dass der Bau auch fertiggestellt wird, ohne dass Ihnen weitere Zusatzkosten – beispielsweise durch die Beauftragung eines neuen Bauunternehmens – entstehen.
Was beinhaltet die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)?
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) dient dem Schutz des Erwerbers einer Immobilie, wenn er diese über einen Makler oder Bauträger erwirbt. Die Verordnung regelt unter anderem, ab welchem Zeitpunkt der Bauträger vom Erwerber Geld zu bekommen hat und wie diese abzusichern sind. In der MaBV ist beispielsweise geregelt, dass die empfangenen Gelder nur für das entsprechende Projekt eingesetzt werden dürfen.
Zugleich muss er Zahlungen von Kunden und private Gelder im Rahmen einer getrennten Vermögensverwaltung auseinander halten. Der Bauträger ist auch dazu verpflichtet, eine Bürgschaft über die Leistungserfüllung vorzulegen. Er kann aber auch Raten nach dem jeweiligen Baufortschritt verlangen.
Die MaBV ist vor allem für Käufer von Bauträgerobjekten von Relevanz. Diese Verordnung hat den Schutz der Kundengelder vor missbräuchlicher Verwendung beziehungsweise vor einem unberechtigten Zugriff zum Ziel. Sie regelt, ab welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe Abschlagszahlungen verlangt werden können und für welche Zwecke diese einzusetzen sind. Sie führt weiterhin auf, welche Sicherheiten erbracht werden müssen. Sehr sinnvoll ist es aber auch, die im Bauträgervertrag aufgeführten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (ABG) genauestens zu studieren.
Zu welchem Zeitpunkt die Zahlungen genau verlangt werden und wie hoch diese ausfallen dürfen, lesen Sie in unserem Beitrag zum Thema Abschlagszahlungen.
Tipps und Tricks zum Thema Bauträger
Es kann durchaus sinnvoll erscheinen, das Grundstück bereits vor Errichtung des Gebäudes vom Bauträger zu erwerben und sich dann schon als Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen. So stellt das Grundstück schon einmal eine gewisse Sicherheit für den Käufer dar.
Lassen Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung von einem Fachmann kontrollieren. Hierbei kann es sich beispielsweise um einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt, aber auch um einen Bausachverständigen oder Energieberater handeln.
Sprechen Sie auch mit dem Notar, wenn noch Unklarheiten – beispielsweise zur Eintragung im Grundbuch – bestehen. Ist der Vertrag erst einmal notariell beurkundet, müssen unter Umständen weitere Nebenabreden getroffen werden, die ebenfalls einer Beurkundung durch den Notar bedürfen, was natürlich weitere Kosten nach sich zieht.
