Wer ein Gebäude neu errichten oder wesentliche Änderungen an Bestandsimmobilien vornehmen möchte, muss dafür eine Baugenehmigung beantragen. Dies gilt im Übrigen auch für Garagen und Schuppen (Gartenhäuser). Auch wer eine Parzelle in der Kleingartensparte pachtet und dort eine Laube errichten möchte, benötigt hier eine entsprechende Baugenehmigung.
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Was ist eine Baugenehmigung eigentlich?
Bei der Baugenehmigung handelt es sich um einen schriftlichen Genehmigungsbescheid, der von der zuständigen Baubehörde ausgestellt wird. Diese bescheinigt, dass dem Bauvorhaben nach Maßgabe des öffentlichen Rechts entsprechend § 72 Musterbauordnung (MBO) keinerlei Hindernisse entgegenstehen. In der Baugenehmigung können allerdings Auflagen festgesetzt werden. Sie wird für einen befristeten Zeitraum ausgestellt. Je nach Landesbauordnung kann die Gültigkeit zwischen einem und vier Jahren variieren. Eine vereinfachte Form der Baugenehmigung ist die Bauanzeige.
Wo kann eine Baugenehmigung beantragt werden?
Jedes Bundesland hat seine eigene Landesbauverordnung erlassen. Diese regelt auch, wo die Baugenehmigungen zu beantragen sind – entweder bei der Kommune selbst oder bei der Kreisverwaltung. Wichtig ist, dass die Genehmigung „unbeschadet der Rechte Dritter“ ergeht. Dadurch können beispielsweise Nachbarn gegen das Bauvorhaben eigene Rechte geltend machen.
Nicht immer ist eine Baugenehmigung vorgeschrieben. Hier ist dann davon auszugehen, dass das Gebäude den aktuellen baurechtlichen Vorgaben entspricht.
In steuerlicher Hinsicht ist im Übrigen der Zeitpunkt, zu dem der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung bei der zuständigen Behörde gestellt wird, maßgeblich. Entsprechende Regelungen dazu finden sich auch im Baugesetzbuch (BauGB).
Erst wenn die Baugenehmigung bzw. Bauerlaubnis erteilt wurde, darf mit den Arbeiten begonnen werden. Maßgeblich ist dabei nach § 7.2 EStR der Eingangsstempel dieser Behörde.
Welche Unterlagen sind mit der Baugenehmigung einzureichen?
Gemeinsam mit dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung müssen auch weitere Unterlagen eingereicht werden. Dabei ist darauf zu achten, dass diese einen Genehmigungsvermerk der jeweiligen Behörde tragen. Dieser wird meist mit grüner Stempelfarbe aufgebracht.
Zu diesen Unterlagen gehören
- Bauzeichnungen (u.a. Grundriss, Schnitt und Ansichten),
- Baubeschreibung,
- Lageplan (hierbei handelt es sich um einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster),
- Formblatt Baugenehmigung,
- Nachweis zur Wärmeschutzberechnung,
- Nachweis zur Standsicherheit des Gebäudes/Anbaus,
- Bauzahlenberechnung (diese beinhaltet Wohn- und Nutzflächen sowie den unbebauten Raum).
Wird die Baugenehmigung erteilt, erhält der Bauherr von der Genehmigungsbehörde die Bescheinigung, dass sein Bauvorhaben als rechtlich unbedenklich anzusehen ist.
Welches Ziel soll mit der Erteilung von Baugenehmigungen erreicht werden?
Immer wieder hört man in den Nachrichten, dass vor allem im Ausland an Häusern Schäden aufgetreten sind, sei es nun durch Unwetter, unsachgemäße Bauweise oder auch durch technische Defekte.
Dem soll mit den Baugenehmigungen Einhalt geboten werden. Ziel ist es, widerrechtliche Bauplanungsvorhaben zu unterbinden und auch die Kommune sowie die vom Bauvorhaben direkt betroffenen Nachbarn mit einzubeziehen. In der Regel werden die für den Bau erforderlichen Bauzeichnungen, Baubeschreibungen etc. von einem Architekten, einem Planungsbüro oder auch vom Bauunternehmen selbst erstellt.
Weiteres Vorgehen nach erfolgter Antragstellung
Wurde der Antrag eingereicht, prüft die entsprechende Baubehörde, ob sowohl die bauordnungs- als auch bauplanungsrechtlichen Vorgaben erfüllt sind. Ein wichtiges Kriterium ist dabei der von der Kommune aufgestellte Bebauungsplan, der unter anderem Vorgaben zur möglichen Wohnbebauung und zur Bauweise (ein-, zwei- oder mehrgeschossig, festgeschriebene Dachform etc.) enthalten kann.
Bei bestimmten Bauformen müssen auch weitere Genehmigungen eingeholt und berücksichtigt werden. Dies gilt beispielsweise für Gaststättenbetriebe, aber durchaus auch für andere Unternehmen. Meist fordert diese Unterlagen die Baubehörde bei den jeweiligen Abteilungen bzw. Behörden an. Liegen alle notwendigen Genehmigungen vor, erteilt die Behörde die Baugenehmigung.
Lehnt die Bauaufsichtsbehörde den Antrag ab, so hat der Bauherr die Möglichkeit, seinen „Erfüllungsanspruch“ mit einer sogenannten Verpflichtungsklage geltend zu machen. Zuständig ist hier entweder das Verwaltungsgericht oder das Oberverwaltungsgericht. Die Zuständigkeit wird in den §§ 45 ff. VwGO und § 52 VwGO geregelt.
Wurde der Antrag positiv beschieden oder der Klage stattgegeben, so kann dann mit der Realisierung des Bauprojektes begonnen werden. Um in den Genuss von Fördermitteln zu kommen, muss eine Kopie der Baugenehmigung, aber auch weiterer Bauunterlagen, bei dem Finanzinstitut – beispielsweise der KfW-Bank – eingereicht werden.
Dies übernimmt die finanzierende Bank. Erst wenn die KfW das Darlehen und die Fördermittel zugesagt hat, kann mit der Realisierung des Hausbaus oder der anderen baulichen Maßnahmen begonnen werden. Nehmen Sie keine Fördermittel in Anspruch, so kann Sie direkt nach der Erteilung der Baugenehmigung mit den ersten Baumaßnahmen beginnen.
