Die Höhe der Abschlagszahlungen ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gesetzlich geregelt. Diese Verordnung dient dem finanziellen Schutz des Erwerbers einer Immobilie, welche entweder durch einen Makler oder einen Bauträger angeboten wird. Sie regelt unter anderem, ab wann der Erwerber Geld an den Bauträger zu entrichten hat.
Zugleich legt sie aber auch fest, wie der Bauträger dieses Geld absichern muss. So darf der Bauträger beispielsweise das eingenommene Geld nur für das entsprechende Projekt verwenden und muss zugleich Zahlungen der Kunden und private Gelder auseinanderhalten. Zugleich muss er dem Erwerber auch eine Bürgschaft über die Leistungserfüllung vorlegen.
Die MaBV regelt, ab welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe vom Käufer Abschlagszahlungen verlangt werden können, aber auch, für welche Zwecke diese eingesetzt werden. Sie gibt auch Auskunft darüber, welche Sicherheiten durch den Bauträger bzw. dessen Bank vorzulegen sind.
[lwptoc]
Wann können Abschlagszahlungen verlangt werden?
Nicht sofort nach Abschluss des Bauträgervertrages muss die gesamte Kaufsumme beglichen werden, sondern erst, wenn eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sind. So ist beispielsweise festgelegt, dass der Bauträger erst dann Zahlungen vom Kunden annehmen darf, wenn der Kaufvertrag rechtswirksam abgeschlossen wurde und die notwendigen Genehmigungen, welche dessen Vollzug betreffen, vorliegen. Die Vorlage der Voraussetzungen ist durch einen Notar zu beurkunden. Dem Bauträger stehen keine vertraglichen Rücktrittsrechte zu.
Weiterhin wird vorausgesetzt, dass eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Gunsten des Käufers eingetragen wurde, welche die Eigentumsübertragung zum Inhalt hat. Das Objekt muss auch von sämtlichen Grundpfandrechten freigestellt sein, sofern der Erwerber diese nicht übernehmen möchte. Das Vorliegen einer Baugenehmigung ist ebenfalls Grundvoraussetzung für die Entgegennahme von Zahlungen.
Ist eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend erforderlich, muss das zuständige Amt bestätigen, dass die Baugenehmigung als erteilt anzusehen ist bzw. das Bauvorhaben entsprechend den baulichen Vorschriften realisiert werden kann. Wird eine solche Bestätigung nicht als notwendig angesehen, hat der Bauträger zu bestätigen, dass die Baugenehmigung als erteilt anzusehen oder das Vorhaben so realisiert werden kann.
Wo liegt die Höhe der Teilraten?
Sind die Voraussetzungen für die Entgegennahme des Geldes gegeben, kann der Bauträger die gesamte Summe in bis zu sieben Teilraten verlangen. Diese Raten können sich prozentual folgendermaßen zusammensetzen:
- 30 Prozent der gesamten vertraglich vereinbarten Summe für die Übertragung des Grundstückseigentums,
- von der restlichen verbleibenden Vertragssumme
- 40 Prozent, sobald der Rohbau und die Zimmererarbeiten fertiggestellt wurden,
- 8 Prozent, sobald die Installation der Dachflächen und der Dachrinnen erfolgt ist,
- Je 3 Prozent für Rohinstallation der Heizung, der Elektroanlagen sowie der sanitären Anlagen,
- 10 Prozent für Fenstereinbau (inklusive Verglasung),
- 6 Prozent für Innenputz (ohne Beiputzarbeiten, diese sind hier ausgeschlossen),
- 3 Prozent für die Aufbringung des Estrichs,
- 12 Prozent, sobald das Haus bezugsfertig ist,
- 3 Prozent für die angefallenen Fassadenarbeiten,
- 5 Prozent, sobald das Haus vollständig fertiggestellt wurde.
Sind einige der aufgeführten Leistungen nicht erforderlich, werden die jeweiligen Prozentsätze wiederum anteilig auf die noch verbleibenden Raten aufgeteilt.
Bürgschaft ist Voraussetzung für Abschlagszahlungen
Der Bauträger ist verpflichtet, die Leistungserfüllung mit einer Bürgschaft abzusichern. Erst wenn diese vorliegt, ist der Bauträger berechtigt, Zahlungen des Kunden anzunehmen. Die Bürgschaft soll dazu dienen, eventuelle Schadenersatzansprüche des Kunden abzusichern.
Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn der Bauträger oder dessen beauftragter Subunternehmer vorsätzlich unerlaubte Handlungen begangen hat, welche gegen die Vermögenswerte des Käufers gerichtet sind. Als Bürgen kommen sowohl Körperschaften des öffentlichen Rechts, Versicherungsunternehmen als auch Kreditinstitute in Betracht.
Wissenswert ist, dass diese Bürgschaft selbst keine Fertigstellungsgarantie ist. In der Makler- und Bauträgerverordnung ist auch festgelegt, dass die geleisteten Zahlungen ausschließlich für das im Vertrag aufgeführte Vorhaben Verwendung finden dürfen.
