Wer schon immer von einem eigenen Zuhause träumt und sich Gedanken darüber macht, einen Neubau errichten zu lassen oder einen solchen von einem Bauträger zu erwerben, sollte sich zuvor umfassend informieren. Schließlich sollen Sie sich für ein Hausmodell, das nach Ihren individuellen Vorgaben geplant wurde, oder aber auch für ein bereits geplantes Objekt entscheiden.
Der Kostenfaktor spielt dabei eine nicht unerhebliche Rolle. Stellen Sie deshalb vorab eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung auf, um zu ermitteln, welche Ratenbeträge Sie jeden Monat problemlos zurückzahlen können. Holen Sie sich zudem verschiedene Angebote von Handwerksunternehmen ein und vergleichen Sie diese, am besten unter Hinzuziehung eines Fachmannes.
Bedenken Sie auch, dass für die Errichtung von Neubauten neben den Baukosten selbst weitere Kosten fällig werden. Dazu gehören unter anderem
- die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland differiert,
- die Notargebühren (etwa 1 Prozent des Kaufpreises),
- die Gebühren des Grundbuchamtes (0,5 Prozent des Kaufpreises) und
- eventuell anfallende Maklergebühren (bis zu etwa 7 Prozent des Kaufpreises – inklusive Mehrwertsteuer).
Begriffserklärung – Was bedeutet das Wort „Neubau“?
Nach § 2 Absatz 2 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) handelt es sich bei Neubauten und Neuanlagen um „Objekte, die neu errichtet oder neu hergestellt werden“. Als Objekte werden hier Gebäude, Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke und einige weitere -anlagen bezeichnet. Auch Tragwerke und Anlagen, die zur technischen Ausrüstung gehören, zählen entsprechend der HOAI dazu. In diesem Beitrag beschränken wir uns auf die Errichtung von Gebäuden.
Eine Siedlung von neugebauten Einfamilienhäusern. (Quelle: pixabay.com/holzijue)
Verschiedene Bauweisen
Neubauten können sowohl als Fertigteilhäuser als auch in massiver Bauweise errichtet werden. Bei Fertigteilhäusern wird dabei teilweise auf bereits vorhandene Architektenpläne zurückgegriffen, eigene Wünsche hinsichtlich der Raumaufteilung lassen sich also nur bedingt realisieren. Entscheiden Sie sich hingegen für ein in massiver Bauweise errichtetes Gebäude, ist es möglich, dieses ganz nach Ihren Vorstellungen zu errichten. Natürlich müssen dabei aber die örtlichen Bauordnungen etc. berücksichtigt werden.
Entscheiden Sie sich für ein Ausbauhaus, haben Sie als Bauherr die Möglichkeit, einige Arbeiten als Eigenleistungen selbst zu erbringen. Dies reduziert natürlich den Kaufpreis. Absprachen über Eigenleistungen müssen aber mit dem Bauunternehmen vorab und vor allem schriftlich getroffen werden.
Bei einem schlüsselfertigen Bau wird das Gebäude komplett vom Bauunternehmen errichtet und quasi bezugsfertig übergeben. Möchten Sie die Arbeiten von verschiedenen Firmen erledigen lassen, ist es unter Umständen sinnvoll, einen Generalunternehmer zu benennen. Dieser ist dann auch Ihr erster Ansprechpartner, sollte es zu Problemen kommen.
Leistungen für den Neubau vertraglich festlegen
Da Bauträger die Immobilien inklusive Grundstück verkaufen – und dies zu einem vorher fest vereinbarten Preis – sind die Kosten sehr gut kalkulierbar. Anders ist dies bei Bauvorhaben, die in Eigenregie realisiert werden. Hier bilden meist Kostenvoranschläge die Basis für die Kalkulation. Nachträgliche Sonderwünsche haben immer zusätzliche Kosten zur Folge.
Ein Sachverständiger sollte schon vor Baubeginn überprüfen, ob alle anfallenden Baukosten im Bauvertrag niedergeschrieben wurden. Zugleich kann der Sachverständige auch die Bauarbeiten überwachen und die Arbeiten gemeinsam mit Ihnen abnehmen. Neben den Baukosten müssen zudem auch die Baunebenkosten mit in die Finanzplanung einfließen. Diese haben wir bereits im ersten Abschnitt aufgeführt.
Finanzierungsmöglichkeiten
Für die Errichtung von Neubauten werden durch verschiedene Institutionen Fördermittel, zu denen unter anderem zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse gehören, gewährt. Hierfür müssen allerdings Vorgaben eingehalten werden. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert beispielsweise den Neubau von KfW-Effizienzhäusern der Klassen 55, 40 sowie 40+ mit zinsgünstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen. Weitere Förderprogramme bietet sie an, wenn auf erneuerbare Energien zurückgegriffen wird. Eine Baubegleitung durch einen Sachverständigen wird ebenfalls finanziell unterstützt.
Eine Übersicht über die verschiedenen KfW-Förderprogramme bei Neubauten finden Sie unter diesem Link: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/F%C3%B6rderprodukte/F%C3%B6rderprodukte-PB-Neubau.html
Zugleich ist es sinnvoll, eigene Rücklagen zu schaffen. Der Eigenkapitalquote sollte zwischen 20 bis 30 Prozent der gesamten Darlehenssumme betragen. Auch selbst erbrachte Bauleistungen können als Eigenkapital-Ersatz angesehen werden. Viele Banken bieten mittlerweile auch eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital an.
Es gibt viele Vorteile eines Neubaus. (Quelle: pexels.com/Expect Best)
Vorteile eines Neubaus gegenüber einer Bestandsimmobilie
Ein Neubau bietet gegenüber einer bereits bestehenden Immobilie einige Vorteile. So lassen sich individuelle Wünsche leichter realisieren, der Käufer bzw. Bauherr hat zudem ein Mitspracherecht bei der Gestaltung der Innenräume.
Möchte er beispielsweise ein Bad, welches von der Fläche her größer als die Küche ist, so kann dieses bei einem Bau realisiert werden, der in Eigenregie erfolgt, aber auch beim Kauf über den Bauträger. Diese erstellen die Gebäude zwar oft schlüsselfertig, trotzdem bieten sie späteren Käufern ein Mitspracherecht bei der Raumaufteilung und -gestaltung. Damit Sie als Bauherr einen richtigen Eindruck bekommen, ist ein detaillierter Bauplan unabdingbar.
Neubauten warten meist auch mit einem moderneren Wohnkomfort auf. Dafür sorgen unter anderem die Fußbodenheizung und moderne Fußbodenbeläge. Auch die Fliesen erscheinen im modernen Stil. Natürlich können auch in einer Bestandsimmobilie eine neue Fußbodenheizung und moderne Fußbodenbeläge verlegt werden, dies geht aber mit erheblichen Zusatzkosten einher.
Bestandsimmobilien, vor allem aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts, haben meist sehr hohe Wände. Entsprechend hoch fallen die Heizkosten an. Während in Neubauten Heizungs- und Lüftungsanlagen der neuesten Generation verbaut sind, ist dies bei Bestandsimmobilien oft nicht der Fall. Hier kommen also auf den Hausbesitzer spätestens nach 30 Jahren weitere Kosten für den Austausch hinzu.
Neubauten haben auch den Vorteil, dass in den ersten zwanzig bis dreißig Jahren kaum Sanierungskosten entstehen dürften.
