Es kommt gar nicht so selten vor, dass Bauunternehmen Insolvenz anmelden. Allein im Jahr 2015 waren es ungefähr 3.900 Baubetriebe, die aufgeben mussten. Der Anteil der Bauunternehmen an allen Firmenpleiten lag damals bei 16,5 Prozent. Schon anhand dieser Zahlen wird ersichtlich, dass es gar nicht so selten vorkommt, das ein Bauunternehmen Insolvenz anmelden muss. Deshalb ist es besonders wichtig, sich schon vorab darüber zu informieren, was in einem solchen Fall getan werden sollte. Wir möchten aber auch aufzeigen, wie sich eine solche Insolvenz eventuell ankündigt.
Warum geht eine Baufirma überhaupt in Insolvenz?
Eine Insolvenz – umgangssprachlich auch als Pleite bezeichnet – kann viele Gründe haben. Interessant ist beispielsweise, dass die Gewinnmarge bei Hausbauten für das Bauunternehmen gerade einmal im Durchschnitt bei maximal 6 Prozent liegt, so führende Fachleute. Zahlt ein Bauherr oder ein Bauträger, der die Gewerke an Einzelunternehmen vergibt, seine Rechnungen mit deutlichen Verzögerungen, kann die Finanzplanung mancher Bauunternehmen schnell aus den Fugen geraten. Diese Möglichkeit kann aber beispielsweise auch dann eintreten, wenn weitere zusätzliche Arbeiten notwendig werden, die bisher nicht eingeplant waren, oder aber Mängel beseitigt werden müssen. Auch dies wirkt sich auf die Finanzplanung aus, vor allem dann, wenn ein Haus zum Festpreis erworben werden soll.
Kommt es bis zu fünf Jahre nach Errichtung eines Gebäudes zu Mängeln an der Bausubstanz, so ist das Bauunternehmen auch hier für die Schadensbeseitigung zuständig. Solche Posten drücken dann natürlich ebenfalls auf das Finanzpolster des Unternehmens.
Unterschiede zwischen Bauträger und Generalunternehmer/Generalübernehmer
Wird das Haus durch einen Generalunternehmer bzw. Generalübernehmer errichtet, ist der Auftraggeber weiterhin der Bauherr und zugleich Besitzer des Grundstücks mitsamt unfertigem Haus. Bei einem Bauträger sieht dies anders aus. Hier ist der Bauträger selbst der Bauherr und verkauft das Grundstück mit schlüsselfertig errichtetem Haus (oder der fertiggestellten Eigentumswohnung) erst nach deren vollständiger Fertigstellung an den Kunden.
Geht der Bauträger vor Abschluss der Arbeiten Pleite, wird es für den Hauskäufer ungleich schwerer, das Haus noch fertigbauen zu können. Die Insolvenzverfahren können sich über Jahre hinweg erstrecken und bis dahin ist der Insolvenzverwalter Herr über den Bau. Oft fallen hier auch die Beträge, die die Kunden in einem solchen Fall zurückerhalten, mangels Insolvenzmasse äußerst gering aus und liegen teilweise gerade einmal bei 3 bis 5 Prozent des erlittenen Verlustes. Ein Grund liegt unter anderem darin, dass die finanzierende Bank des Bauträgers maßgeblich an den Entscheidungen beteiligt ist und ihre meist ranghöheren Ansprüche eher durchsetzt.
Was soll ich tun, wenn meine Baufirma insolvent geht?
Sehr schnell gehen Gerüchte um, dass ein Bauunternehmen Insolvenz angemeldet habe. Um dies zu kontrollieren, kannst du die Webseite Insolvenzbekanntmachungen https://www.insolvenzbekanntmachungen.de/cgi-bin/bl_suche.pl aufrufen und dort nachsehen, ob die Firma wirklich Insolvenz angemeldet hat. Ist dies (noch) nicht der Fall, so solltest du die Ruhe bewahren, aber schon mal einen Bausachverständigen zu Rate ziehen, der beispielsweise abgleicht, ob die Bauarbeiten noch im Zeitrahmen liegen und vor allem ordnungsgemäß ausgeführt wurden.
Meldet eine Baufirma Insolvenz an, so gilt erst einmal ein sechsmonatiger Baustopp. Während dieser Zeit wird ein Insolvenzverwalter bestellt, der sich erst einmal einen Überblick verschafft, bevor er Entscheidungen trifft. Während des sechsmonatigen Baustopps dürfen an der Baustelle keine Arbeiten erfolgen, es sei denn, der Insolvenzverwalter gibt dazu sein schriftliches Einverständnis. Keinesfalls sollte in dieser Zeit auf eigene Kosten weitergebaut werden, denn sonst wird der Insolvenzverwalter den entgangenen Gewinn oder sogar die Lohnkosten des Unternehmens dem Bauherrn in Rechnung stellen. Dieser zahlt in dem Fall dann doppelt, einmal die Leistungen des neuen Bauunternehmens, zum anderen die vom Insolvenzverwalter in Rechnung gestellten Kosten.
Konsultiere im Falle einer Insolvenz am besten einen Anwalt, der sich auf Baurecht spezialisiert hat. Mit diesem kannst du das weitere Vorgehen absprechen, damit sowohl der materielle als auch der finanzielle Schaden so gering wie möglich ist.
Keinesfalls solltest du als Bauherr den Vertrag eigenmächtig kündigen. Eine Kündigung kann erhebliche finanzielle Folgen haben, müssen doch nicht nur die Kosten des neu zu beauftragenden Unternehmens getragen, sondern auch dem vorherigen Unternehmen den Werklohn, von dem nur die Kosten nicht benötigter Materialien abziehbar sind, gezahlt werden. Dies dürfte schnell das eigene finanzielle Budget sprengen.
Erhältst du Kenntnis von einer bevorstehenden Insolvenz des Unternehmens, so solltest du einen Bausachverständigen damit beauftragen, den Bautenstand festzustellen. Dieser hilft auch dabei, den Wert des bisher fertiggestellten Gebäudes zu ermitteln und zeigt auf, welche Arbeiten noch notwendig sind.
Welche Gewährleistung habe ich? Wie kann ich mich schützen?
Als Bauherr solltest du dir den Bauvertrag gemeinsam mit einem auf Baurecht spezialisierten Fachanwalt und einem Bausachverständigen genau anschauen. Je detaillierter die Beschreibungen im Vertrag ausfallen, umso besser kann der Fortschritt einzelner Baumaßnahmen nachvollzogen werden. Lass dir in dem Vertrag auch zusichern, dass sowohl du selbst als auch ein von dir beauftragter Bausachverständiger die Baustelle jederzeit betreten können. Dadurch lassen sich Mängel, aber auch nicht eingehaltene Fristen schneller nachvollziehen.
Im Zahlungsplan sollte festgehalten werden, dass Zahlungen abschnittsweise erfolgen, und zwar erst dann, wenn die aufgeführten Arbeiten erledigt wurden.
Verlange vor Vertragsabschluss auch die Vorlage einer Erfüllungssicherheit. Der Gesetzgeber schreibt hier eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vergütung des Bauunternehmens vor. Nach Angaben des Verbands Privater Bauherren seien allerdings zehn Prozent besser. Meist wird die Erfüllungssicherheit von der Hausbank des Bauunternehmens erstellt. Weigert sich diese, eine solche Erfüllungssicherheit zu bieten, scheint es um die Finanzsituation des Bauunternehmens nicht zum Besten zu stehen und du dir ein anderes Bauunternehmen suchen.
Du hast auch die Möglichkeiten, auf Vorauszahlungssicherheiten zu bestehen. So ist gewährleistet, dass du als Bauherr deine Vorauszahlungen zurückerhältst, auch wenn am Gebäude nicht weitergebaut werden kann, da das Unternehmen insolvent ist. Diese Sicherheit sollte aber von einem solventen Sicherungsgeber stammen. So hast du zumindest die Chance, weiterbauen zu können.
Welche ersten Anzeichen für eine Insolvenz gibt es?
Eine Insolvenz tritt selten von heute auf morgen ein. Es gibt einige erste Anzeichen, die auf eine anstehende Insolvenz hindeuten können. Zu diesen Anzeichen gehören unter anderem
- Die Bitte um höhere Vorauszahlungen oder höhere Abschlagszahlungen,
- Die Nichteinhaltung von Fristen,
- Der zwischenzeitliche unauffällige Abtransport von Baumaterialien,
- Das tagelange Ruhen der Arbeiten auf der Baustelle,
- Mitarbeiter anderer Subunternehmer auf der Baustelle,
- Nachlässig arbeitende Mitarbeiter.
Auch deshalb ist es unerlässlich, regelmäßig auf der Baustelle vorbeizuschauen, und dies zu möglichst unterschiedlichen Zeiten.
Worauf sollte ich bereits bei der Auswahl der Baufirma achten?
Informiere dich über die Geschichte des Unternehmens. Ist dieses schon über Jahre oder gar Jahrzehnte tätig, ist die Gefahr einer Insolvenz deutlich geringer als bei Firmen, die ihre Dienstleistungen erst seit kurzem anbieten oder sogar für das Projekt (beispielsweise bei Eigentumswohnungen) gerade erst gegründet wurden. Solche Projektfirmen haben meist nur ein Eigenkapital von 25.000 Euro, was bei einer Insolvenz schnell aufgebraucht ist.
Informationen über die Unternehmensgeschichte findest du beispielsweise auf der Unternehmenswebseite. Schaue dir aber auch die Bewertungen anderer Bauherren in einschlägigen Internetportalen an.
Sehr sinnvoll ist es, sich für ein regional tätiges Unternehmen zu entscheiden. Hier kannst du dich beispielsweise im Freundeskreis oder auch bei Nachbarn, die neu gebaut oder Sanierungsmaßnahmen vorgenommen haben, über die Zuverlässigkeit der Baufirma informieren.
Ein seriöses Unternehmen kann dir auch Referenzen benennen. Nimm zu diesen Hausbesitzern Kontakt auf und frage nach, wie zufrieden sie mit dem Bauunternehmen sind. Vielleicht zeigen sie dir auch einmal das ganze Haus.
Fazit – Diese Schritte solltest du befolgen, wenn die Baufirma Insolvenz anmeldet
Wenn die von dir beauftragte Baufirma Insolvenz anmeldet, solltest du keineswegs voreilig den Bauvertrag kündigen. Suche lieber so schnell wie möglich einen Fachanwalt für Insolvenzrecht auf, der gemeinsam mit dir die Vertragsunterlagen durchschaut und deine Ansprüche beim Insolvenzverwalter und bei Bank des Bauunternehmens geltend macht und dich auch sonst rechtlich vertritt.
Wenn du bis jetzt noch keinen Bausachverständigen mit der Begleitung der Baumaßnahmen beauftragt hattest, so solltest du einen solchen Experten spätestens jetzt beauftragen. Er wird unter anderem eine Analyse des Bautenstandes vornehmen und den aktuellen Wert des Gebäudes einschätzen.
Suche auch rechtzeitig das Gespräch mit deiner finanzierenden Bank, damit diese dir für den bereits zurückzuzahlenden Darlehensanteil einen Zahlungsaufschub gewährt und vielleicht auch eine höhere Darlehenssumme gewährt, da du ja nun eine höhere finanzielle Belastung hast (Darlehensrückzahlung plus zusätzliche Mietzahlungen etc.). Eventuell ist aber auch die Aufnahme eines weiteren Darlehens sinnvoll, wenn sich die Konditionen zu deinen Ungunsten (beispielsweise höhere Zinsbelastung) ändern würden.
